定期借家契約とは〜賃料改定をスムーズに実現でき経済合理性に合った不動産投資・賃貸経営を目指して〜

昨今の物価高により不動産賃貸経営の諸コストが高まっている中で、主な収入源である家賃収入をコントロールしたいという状況下で、借地借家法により賃借人側が手厚く保護されて正当事由がない限り更新されていく「普通借家契約」とは異なり、契約期間の満了により賃貸借契約を終了させることができる「定期借家契約」（再契約可）のニーズが高まっています。本記事は、定期借家契約の定義やメリットなどを解説します。

定期借家契約の定義

定期借家契約とは、賃貸借契約期間があらかじめ定められている賃貸借契約であり、契約期間の満了により更新なく賃貸借契約が終了することになります（1年未満の契約期間の設定も有効）。なお、賃貸人・賃借人の双方の合意があれば期間満了後の再契約を締結することもできます。

定期借家契約のメリット

普通借家契約の特徴

日本では、普通借家契約の方が一般的な賃貸借契約となりますが、定期借家契約の場合、借地借家法により賃借人側が手厚く保護されることになり「正当事由」がない限り更新されていくことになります。

このため、普通借家契約の場合には、賃貸人側が賃料改定を実現するには賃借人の同意がない限り法的手段に頼らざるを得ないといった賃料改定の硬直性や、「正当事由」というハードルを乗り越えない限り賃借人の主導で更新されていくという契約期間の不確実性、大規模修繕計画などによりやむを得ず退去を要請する際の立退料の発生などの収益見通しの不確実性といったリスクがあります。

定期借家契約の特徴

定期借家契約は、前記のとおり、賃貸借契約の期間満了により更新なく契約が終了となります。さらに、契約期間の満了の時点で、再契約を締結するかや、再契約の期間を変更するかなどを賃借人と話し合って、賃貸人・賃借人双方の合意により柔軟に再契約を締結できます。

定期借家契約の場合には、賃貸借契約期間を柔軟にコントロールできるとともに、契約期間の満了により契約が終了となるため、賃料改定もスムーズに実施することができます。建替えや大規模修繕などの見通しがあるような場合にも、建替計画や修繕計画に合わせて賃貸借契約期間を設定することで立退料の発生などを回避できる、不良入居者と再締結せず退去させられるなどのメリットもあります。

ペット共生住宅とする場合には、入居者のモラルや騒音被害の迷惑通報などを踏まえて再契約をするか否かを決めるなど柔軟な対応が可能となりますので、定期借家契約の選択も合理的といえます。

定期借家契約を選択することで、賃貸借契約で定めた期間が満了することにより更新なく確定的に賃貸借契約が終了するため、契約期間・収益見通しが明確になるほか、不良入居者対策としての有効性もあり、経済合理性に則った賃貸住宅経営を実現できることになります。

＜ポイント>
定期借家契約は、賃貸人による経済合理性に則った柔軟な賃貸住宅経営を実現できるものの、賃貸借契約の締結に際して「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を書面により説明する必要があり、賃借人側からすれば契約期間の満了により立ち退く必要が生じることの不都合性を意識するかもしれません。この点、再契約可能という前提で募集をすることで、定期借家契約でも入居希望者がそれほど懸念することなく入居が決まることが期待できます。そのほか、賃借人としても、短期間の賃貸借契約ができるため、体験入居や転勤等に合わせた入居ができるメリットがあります。